空き家・相続について Akiyasozoku

物件を相続するデメリットとは？

相続した物件は、必ずしも有効活用できるとは限りません。とくに現在別の住居にお住まいの方は、物件を相続しても持て余してしまうケースが多いと思われます。また、遠方にお住まいの方にとっては物件を管理・維持するだけでも大きな負担がかかってしまうでしょう。

不動産は預貯金のようにきれいに分け合うことができません。そのため相続人が複数いるケースでは、売却して「現金化」することでトラブルを未然に防ぐことをおすすめいたします。

ただし、農地を相続する場合は、農業委員会や都道府県知事への届け出が必要となるため注意が必要です。農地と宅地とでは相続税の評価方法も異なるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

相続に関わる「税金」

預貯金や不動産など、故人から受け継いだ財産には「相続税」が課せられます。ただし、相続税には基礎控除額が設定されており、法定相続人の数に応じて以下のように計算できます。

たとえば法定相続人がふたりの場合、基礎控除額は3,000万円+1,200万円で4,200万円です。つまり、このケースでは4,200万円を超えた部分が相続税の対象となります。

空き家を放置することの危険性

犯罪・災害リスクにつながる

空き家は不審者に狙われやすく、不法侵入や不法投棄、放火などの犯罪に巻き込まれるリスクが高まってしまいます。また、自然災害による倒壊リスクも高く、近隣住民にまで被害が及んでしまうおそもあります。

負の遺産となる場合がある

使用用途のない物件であっても、所有している限りは固定資産税が課せられます。まったく使い道がないのに税金だけはかかる、いわゆる「負の遺産」になってしまうのです。

周辺地域の不動産評価額が下落する

空き家の存在は、物件そのものだけでなく、周辺地域の不動産評価額を下落させることにつながります。たとえば、空き家があることによって景観が著しく損なわれていたり、犯罪・災害リスクが増していたりすると、周辺の不動産相場まで下がってしまうのです。

強制的に取り壊される可能性も……

平成26年の「空家対策特別措置法」の制定により、自治体は犯罪・災害・倒壊などのリスクが高い空き家に対して、行政指導を行えるようになりました。指導に従わない場合は、物件を強制的に解体されてしまうおそれもあります。その際の解体費用は物件の持ち主に請求されます。

リスクを回避！　空き家を活用するさまざまな方法

あらゆるなリスクを回避するために、空き家を有効に活用する方法を5つご紹介します。

①売却する

不動産活用は初期費用や時間的コストがかかるだけでなく、「入居者が集まらない」「事業がうまくいかない」など一定のリスクがつきまといます。コストやリスクを抑えたい場合は、物件の売却も検討しましょう。あまりに古い空き家は解体して更地として売り出すほうがおすすめですが、解体費用がかかる点に注意が必要です。

②賃貸経営をする

不労所得を見込める賃貸経営は、最も手軽かつ人気の活用方法です。とくに都心部の物件は賃貸需要が高く、築浅ならすぐに入居希望者が見つかるでしょう。ただし、築年数が経過している場合は、リフォーム・修繕等が必要になるケースも少なくありません。また、郊外では賃貸需要がそれほど高くないため、入居者がなかなか集まらないリスクもあります。

③事業用に貸し出す

戸建ての空き家を活用する場合は、店舗・事務所などの事業用として貸し出すのもおすすめです。事業者が相手となるため、個人へ貸し出すよりも滞納リスクが低くなります。

④自身で事業を行う

持ち主様ご自身で事業を行うのもひとつの手です。空き家を店舗や事務所とすれば、物件の取得にかかる費用を抑えることができます。一定の経営知識やノウハウは求められますが、コンビニや飲食店などのフランチャイズなら初心者でもチャレンジできるでしょう。

⑤更地にしてから活用する

「賃貸活用や事業経営はハードルが高い」という方には、更地として活用する方法もおすすめです。最も一般的なのは駐車場経営ですが、ほかにも資材置き場や太陽光発電装置の設置場所として活用するという手もあります。太陽光発電装置の設置は初期費用こそかかるものの、収益性は高いとされています。また、自治体によっては補助金が出る場合もあります。